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毛利率持续走低,仁恒置地规模与负债难平衡_财经频道_

发布日期:2020-08-20 18:36   来源:未知   阅读:

进入中国20余载,一直以开发高端住宅为主、专注于"慢而精"的仁恒置地开始提速了。

8月13日,仁恒置地发布了上半年业绩报告。数据显示,截止6月30日,集团合同销售金额为297亿元,同比增加65%。合同销售面积为83.1万平方米,平均销售金额为3.6万元,按年增长26.2%。

虽然销售保持了高速增长,但上半年股东应占溢利为4.93亿元,同比大幅下降59%;毛利率为35.9%,较2019年同期的46.5%下跌超十个百分点。对仁恒来说,如何走好规模、利润与负债这根平衡木是接下来需要考量的问题。

规模增长背后,权益占比持续走低

仁恒置地这样的增速无疑是亮眼的。根据克而瑞的统计,1-6月TOP100房企总销售金额同比下降2.7%,截至6月末,近半数企业的累计销售金额低于去年同期,5家房企累计业绩降幅超20%。

在上半年297亿元的销售额中,南京市场功不可没,为仁恒贡献了79.31亿元销售业绩,占比达26.6%。在克而瑞发布的上半年南京房企TOP20中,仁恒置地排名第四,去年同期,其并未进入该排行榜TOP20。而据统计,目前在南京共有6个仁恒置地参与的项目在售。

这背后是仁恒置地的规模企图。1993年,仁恒置地创始人、现公司主席兼总裁钟声坚带着仁恒置地首次进军上海房地产市场,打造了仁恒花园、仁恒河滨、仁恒滨江园等住宅项目。入华20余载,新加坡房企仁恒置地一直在规模方面较为"佛系"。

数据显示,2016年至2018年,仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元,业绩增速缓慢甚至有所下降。然而,从2019年开始,仁恒开始求规模,当年仁恒制定了销售500亿的目标。最终,仁恒置地以557亿元的合同销售额完成了销售目标,销售增速达到了116.1%。2020年,仁恒置地制定了700亿元的销售目标。

销售狂飙突进的同时,仁恒置地的权益占比却持续走低。以克而瑞发布销售榜单粗略计算,2017年、2018年间,仁恒置地的权益占比分别为67.82%、67.81%,而在其开启规模追求的2019年,其权益比骤降至48.2%;2020年上半年,这一比例进一步降低至43.41%,处于行业较低水平。

从拿地上来看,上半年,仁恒在公开市场共拿下大约7块地,总拿地价为61亿元。其中,有4宗是采取联合拿地方式竞得。

布局刚需户型,毛利率走低

与销售额快速增长不同的是,仁恒置地的毛利率走出了一条下滑曲线。2020年上半年,其毛利率为35.9%,较去年同期的46.5%下跌逾十个百分点。

针对毛利率同比下跌逾十个百分点,钟声坚回应称:"集团毛利率目标为30-40%,上半年35.9%的毛利率不如过去好,但也不算太差。上半年毛利率较低,主要是受天津、深圳回龙埔等项目影响。"

他指出,集团尚有部分毛利率较高项目未推出,例如深圳项目三期、四期将于今年底或明年初推出,土地成本为1.2万,连同成本2万,应该可卖到5.2万左右,毛利率较高;而上海一项目,成本约6-7万左右,而周边项目已拍到9.5万,预期项目税后可达到40亿收入。未来这些项目会摊销毛利率较低的项目,即使整体毛利率会下降,仍可高于行业水平。

事实上,仁恒置地毛利率下滑的态势在2019年就已经有所显现。数据显示,仁恒置地2019年的毛利率较2018年下滑4.8个百分点至41.2%。而此前受益于企业重点高端产品的打造,仁恒置地毛利率多年处于行业较高水平,2018年其毛利率为46.0%。

上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产分析认为,一方面,近两年来土地与融资成本处于高位,另一方面,多城市限售限价,这导致行业整体毛利率处于下降通道中。仁恒置地的毛利率表现也情有可原。

不过,值得一提的是,除了政策的原因外,毛利率的下滑与产品线也不无关系。近年来,为了追求规模,主打高端的仁恒置地开始布局刚需市场,如南京城南赛虹桥仁恒G59、G60地块"仁恒城市星光"项目,最小户型仅74平方米。此外,上海仁恒静安世纪的面积相较于以前也不算大,最小户型为106平方米的3室2厅2卫。"这也会对企业的毛利率产生影响。"卢文曦表示。

"目前刚需群体是房地产市场的购房主体,其产品需求集中小户型产品上。仁恒要做规模,必须抓住刚需群体,从产品上适当的增加小户型的比例。"同策研究院资深分析师肖云祥表示。

与众多房企相同,仁恒置地的规模增长也伴随着负债率的走高。截至6月末,仁恒置地的净负债比率达到88.2%,较2019年末的80.1%上涨了8.1个百分点。未来,如何平衡好二者之间的关系,依然是仁恒置地需要积极面对的问题。

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